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2016年四季度开始楼市将回归理性

2016年中国楼市经历了前热后冷的巨大转变。上半年到9月份,全国热点城市在"去库存"的背景,纷纷出台利好政策,楼市呈现火热态势。但"930"新政后,10月以来楼市成交量大范围下跌,楼市进入寒冬。就此,本网独家专访易居营销集团·山东区域执行总经理杨晓晨,为我们解读2016年的楼市。

观点聚焦

2016年四季度楼市将回归理性
从今年整个房地产市场的数据来看,库存量持续减少,因此国家所采取的楼市利好政策,去库存目的已经达到。【详细】
房企转型行业整合成为趋势
我们所处的时代是一个充满挑战、拥抱创新的时代,企业通过强大的资源整合和"大数据"的分析,引导整个行业向前发展。【详细】
营销新科技开启新思路
就像当初没人相信互联网会改变房地产市场一样,对新事物的固定思维是阻碍创新的源头。然而它会从新角度对行业产生巨大影响。【详细】

访谈实录

政策利好"去库存"目的渐达成 限购限贷不会带来“灭顶之灾”

凤凰房产济南:在宽松的政策主导下,上半年房地产市场一片火热,然而下半年政策却调转风向,多城重启限购限贷,您如何看待此次全国范围的政策转向?

杨晓晨:首先,这一轮的市场上行的背景,得益于国家针对"去库存"所制定的一系列政策,从今年整个房地产市场的数据来看,库存量持续减少,国家所采取的这一系列政策,目的已经达到。
     其次,这一系列政策也导致了部分城市的过热发展,国家及时的针对16个代表城市展开了限购限贷等政策,有利于市场回归理性,有利于这个行业的的健康发展。
     当然,还是要重申的观点,限购限贷等调控政策绝不是这个行业的"灭顶之灾",更多仍处于高库存背景下的城市,仍然是非常宽松的政策;真正认真做产品、为满足广大自住需求的项目,还是可以表现出非常好的销售情况。
     从行业规律的角度来看,调控对广大购房者、整个行业来说,都是件好事,它会让开发商更聚焦产品、以价值定位价格,让整个产业链的服务商提供更好的服务,让真正需要购买房屋的老百姓买到放心、满意的产品。

易居营销集团·山东区域执行总经理 杨晓晨

凤凰房产济南:从10月份开始,济南楼市出现明显降温,成交量跌幅过半,那么您对四季度及明年的济南房地产市场有着什么样的预测?

杨晓晨:历次调控的表现都是"降温",最简单的数据就是成交量,按照经验来看,调控之后会出现环比40-60%不等的降幅。      首先,这都属于正常的数据表现,市场也好、客户也好、开发商也好都有政策的适应期,哪怕立竿见影的"腰斩",也是正常的数据,不能说明问题。
     其次,市场的走向,和很多的因素有关,比如宏观经济、投资环境、房地产市场供求关系等,都会决定未来未来的市场变化,而真正要实现一个健康的市场,远不止这一个政策可以实现的。 其实此次调控最重要的一个内容,就是规范交易环节,和过去很大不同是,此次政府关注了检查环节,我想这应该是这次调控最重要的内容。在过去的一个多月里,我看到很多的项目,都在针对政府的相关要求,在进行整改和完善,从行业发展的角度来看,这都是非常好的表现。
     市场一定会在四季度开始回归理性,但我要再次强调的是,回归理性并不能简单的理解为"房价会跌"。房价一定会趋稳,同时,成交结构一定会发生变化,那些性价比高、质优价廉的项目,一定会成为市场的主力,表现在宏观数据上,可能会是成交量下降或者房价波动,但对个案来看,也会有比较大的差异。我也相信,经过国家的不断的调控,这个市场一定会越来越好,"楼市"也一定会持续、健康的向前发展的。

凤凰房产济南:下半年以来,一二线城市出了不少高价地,济南的土地市场最近也比较引人关注,从6月29日的土拍开始,济南地价率创新高;为了给过热的地市降温,济南政府出台了多项政策,您认为这些政策会给土地市场带来怎样的影响?对开发商拿地是否能有一定的约束作用?

杨晓晨:土地市场和楼市还是相互促进的,楼市的火爆为开发商积累了大量现金的同时,坚定了开发商对后市的预期;地王的出现,又让购房者坚定了购房的信心。问题出现在,这两者之间挤入了"投资、投机者"。过渡的投资需求不利于市场的健康,这也是调控政策首先要灭杀的。还是重复之前的观点,可以这样理解,调控政策是在这样一个时间点水到渠成应该出现的,或者说,为了这个行业的健康,也是必须要出现的。在我看来,这些政策一定是有效的,市场一定会回归理性。

地产行业进入白银时代 房企转型行业整合大势所趋

凤凰房产济南:伴随着地产行业进入白银时代,不少房企巨鳄纷纷开始转型,您如何看待这种转型?

杨晓晨:我们所处的这个时代,就是一个充满挑战、拥抱创新的时代,一线的企业,通过强大的资源整合能力和"大数据"的分析能力,不断的在引导这个行业向前发展。比如,鲁能在"房地产+"社区配套方面的不断创新,万科在户型、装修、V-link等方面的不断创新等等,都是这个行业的正能量,这一定是大势所趋。
     同时,行业的整合也一定是个趋势,不同的开发商,发挥各自的优势,共同发展,在最近两年的济南市场,是越来越多。最近几年和开发商聊的最多,不是项目的定位,更多的是企业的定位、发展的定位。

凤凰房产济南:近年来,虽然房企销售额与营业收入屡创新高,利润却一路下滑,今年尤甚,您认为房企更应以哪个为先?

杨晓晨:房地产市场因为他的极特殊性,也导致了这个问题其实很难回答。成熟的市场、竞争的市场,相对于过去发展中的阶段,利润一定会回归到合理水平,但我们也看到巨大的差异,很多项目亏损,同时很多项目也赚到可观的利润。
     在经营角度来说,肯定是现金流为先,合理追求利润,以客户角度出发,开发适合目标客群的、高性价比的产品,才能确保项目安全;
     从市场的角度出发,规模产生利润,只有形成规模,才能形成口碑、形成产业链优势、形成市场主动权。

营销新科技开启新思路 房地产市场将迎来新发展

凤凰房产济南:随着VR看房,手机直播等"黑科技"进入房地产领域,房地产的营销手段也日趋多元化,但也有人说这些都是"伪需求",您对此怎么看?实际操盘中,您认为应该如何运用这些新科技的?

杨晓晨:就像当初没有人相信互联网会改变房地产市场一样,大家对于新事物的固定思维,是阻碍创新的源头。很少有人会去想,它会在新的角度对这个行业产生巨大的影响。
     作为一个营销人,我们始终拥抱新观点、新技术、新模式,创新是改变竞争格局的最大动力,我坚信,这些新影响着其他行业的新技术,也一定会对房地产市场产生巨大的影响,只是需要时间,需要我们营销人不断尝试、不断学习、不断努力的时间。

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