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重大利好 我们已经对高房价动手了! ——凤凰房产济南
从不动产统一登记,再到租房可贷款,还有几年后的房地产税,房地产正在不断升级。随着时间的推移,我们将迎来3.0版的房地产 -来自凤凰新闻客户端
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重大利好 我们已经对高房价动手了!

融360
2017-11-09 09:05

从不动产统一登记,再到租房可贷款,还有几年后的房地产税,房地产正在不断升级。随着时间的推移,我们将迎来3.0版的房地产。

1.0版是分房时代,城镇职工的房子基本上都是单位分的,至1998全面停止;

2.0版是全面商品化的时代,人们要房子住得去市场上买,时间是1998-2017年;

3.0版是2017年以后,租房全面发展,房地产开始全面优化升级。未来住房将真正实现多元化,人们可以自由选择适合自己的住房形式。多元化的住房形式,是由发展阶段过渡到发达阶段的重要标志。

更重要的是,多元化的住房形式将终结高房价,而且随着租房贷款的出现,租房比例有望快速上升,这说明上面已经在着眼加速实现住房多元化,至于高房价也将快速被终结。

多元化的住房形式,官方的表述是“加快建立多主体供给、多渠道保障,租购并举的住房制度”。很显然,这里“加快”的落脚点是租房,相应地高房价也将被加快终结。

融360说房(fangdai123)君之所以这样认为,主要是基于以下几点:

一、 房地产的风险已经被基本被化解

房地产在过去的十年之所以能够飞速发展,根本原因是,充足的廉价资金和充足的土地供应。这样既能让开发商盖更多的房子,也能让购房者买更多的房子。

但房地产在商品化的过程中有一个无法回避的问题:商品房总量是有限的,优质的购房者也是有限的,这个市场要想继续玩下去,就得接纳那些购房能力一般甚至比较差的人进场。结果就是首付不断降低,贷款额度不断增加,房价还在不断往上走。

等到临界点到了,买房的人还不起贷款,房子卖不出去,楼市开始下行。截止到目前,全国性的问题只出现了一个情况——房子卖不出去,所有才有了2015年的去库存。

房地产去库存,表面上是改善了房地产行业,救活了一批房企,但实际上是在救银行。一直以来,涉房贷款都属于银行的优质资产,各家银行都在积极扩大房贷业务。但无论是开发贷还是房贷,杠杆都在不断增加。一旦市场转不动,银行首当其冲。

所以去库存本质上是在救银行,化解金融风险。

二、 大房企、大时代

在租房大时代来临的情况下,中小房企只能被出清,活下来的都是大房企。

实际上从2015年开始,银行涉房贷款已经逐渐向大型房企倾斜,小房企面临双重压力,一边拿不到地,一边借不到钱,逐渐离场,最先离场的是那些已经拿了高价地又得不到资金支持的小房企。

今年随着去库存的完成和金融去杠杆的推进,大银行已经逐渐剥离了安全系数较低的涉房贷款(三四线城市商品房去库存完成,大银行资金回笼完成,接盘的主要是一些小银行和一些银行体系外的资金),转而支持大型房企,他们盘子大,抵御风险能力强。

现如今随着租房时代的到来,房地产仍将加速发展,而能够继续玩下去的也只能是大房企,中小房企没有这实力参与竞争。

小房企出局,大银行与大房企的强强联合结合,意味着楼市抵抗风险的能力进一步增强。

同时为了防止楼市资金快进快出,上面已经提前完成了多项布局。大家应该注意到2017年房地产调控思路有个非常重大的转变,那就是从限购到限售,这是“新常态”,这个“新常态”有三个代表性关键词,分别是冻结楼市、抑制投机、去杠杆。

有了这个底气,才能对高房价动手。

三、 必须要对高房价动手吗?

必须!

从宏观上来看,我们的经济正在由外向型向内需型转变。这个转变是具有战略意义的,因为只有完成这个转变,我们才能够从容应对任何外部风险。

从2008年到现在,美国一手搞出了次贷危机,但却通过QE(量化宽松)来转移责任,现如今美国正在缓慢复苏,从去年开始,美联储启动缩表加息,现在特朗普又通过减税来刺进资金回流。这个过程,实际上是通过美元这个世界货币来剪其他经济体的羊毛,第一次已经剪完了,第二次正在酝酿。

外向型经济体在面对这一举措面前基本上没有还手的余地,而内需型经济体则通过国内市场获得了强大的迂回空间。从1978年到现在,我们通过外贸实现了经济起飞,成为大国(对外依存度也高达70%以上,随之而来的风险和成本都不断扩大),但要实现从大国到强国的转变,内需才是根本。有了这道防火墙,无论外面多么波谲云诡,我自云淡风轻。

当前我们正在采取多种措施加快构建完整且高效的内需经济体,产业结构的优化升级、提振居民消费都是关键。

产业结构的调整其实就是意味着房地产这个引擎要退居二线;提振消费则是要将人们从高房价中解脱出来。

近20年的房地产市场化,成就很多,但也槽点满满。房地产市场化推动了城镇化快速发展,但随之而来的高房价让城里人不敢消费,让农村人无法进城。而现在城镇化速度已经降下来,人口红利逐渐消失,国内消费市场难以继续做大做强。

高房价的解决方案的核心有两个主要方面,

其一是在热点城市快速推进租房市场,让刚需无法成为房价继续上涨的锚,当前的重点工作主要集中在这里,它能初步解决高房价问题;

其二是优化城镇化发展模式,未来会以区域大型城市为核心,整合中小城市和小城镇,形成大城市圈。这是中长期目标。

做到了这一点,等于是从根本上解决了高房价问题。

长期以来,我们都只有东部三大城市群真正发展起来,人口的集聚带来的高房价的问题在这些区域也尤其突出。而区域城市群的形成,有助于改善国内长距离人口流动和集聚带来的各种问题,特别是交通和房价。未来,当你不用出省就能找到一份不错的工作,你还愿意长途跋涉吗?

高房价已成拦路虎,只有对它动手才能改变那种“月入3万还没有安全感”的局面。当普通人达到稳定收入,不为房价所累,敢于消费,对未来充满信心的状态时,才是内需型经济成功之日。到那时,我们也将真正跨越中等收入陷阱。

[责任编辑:张丽瑞]

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