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2017楼市数据大盘点 新的一年济南市场将延续稳中向好 ——凤凰房产济南
随着元旦假期的结束,2018年序幕正式被拉开。不得不说,刚刚过去的2017年是不平凡的一年,在2017年过去的这一年里,济南楼市经历了些什么,又谱写了些什么,我们今天就来看一下。 -来自凤凰新闻客户端
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2017楼市数据大盘点 新的一年济南市场将延续稳中向好

凤凰房产济南站
2017-11-29 07:25

随着元旦假期的结束,2018年序幕正式被拉开。不得不说,刚刚过去的2017年是不平凡的一年,在2017年过去的这一年里,济南楼市经历了些什么,又谱写了些什么,我们今天就来看一下。

首先我们从购房者最关注的房价开始,下图是2017年1-12月份济南新房均价的走势图,由下图可以看出济南新房均价由今年1月开始一路上涨,共分三段式,1-4月新房均价涨势明显,5-8月房价涨势趋稳,涨幅趋小,第三段是9月到10月,新房均价在9月涨势上扬之后又经历了明显的下降。据凤凰房产统计数据显示,12月济南新房挂牌均15955元/㎡。

由房价走势可以看出,在4月济南发布“最严限购令”后济南楼市量跌价稳,在限购调控下济南新房成交量下跌明显,但房价却呈现一定上涨的趋势。而且,自2016年底济南限购发力,新房价格便结束近16个月的增长,于2016年12月开始出现连续两个月的下跌,房价下跌指数分别为0.3%与0.1%,今年2月开始出现环比持平,3月起价格出现连续五个月的上涨。不过,经历调控后涨势有所平缓。随后,自8月份济南新房价格首次出现下降开始,紧接着连续3个月济南房价都环比下跌。这意味着,楼市调控效果得到充分显现。

虽然市场成交量较去年大幅减少,但整体仍处于供不应求的状态

房价的走势跟市场库存一直是息息相关的,2017年1-12月库存情况如下:

2017年以来,济南房地产新房住宅市场一直呈现出“供货不足”的情况,1月以来虽然已经有大批楼盘入市/加推,开盘数量走势明显是涨势(如下图),但还是有多数楼盘开盘当天即售罄,这其中原因除了与项目获得预售的速度慢、供货跟不上,也与开发商刻意放慢开发节奏有关。同时,政府在限购的基础上加码限价,限价房颇受购房者青睐,东部区域去化热度几经不退。

上半年市场断货严重,新增量偏紧,库存持续减少。下半年开始楼市供应情况有所好转,获批预售的项目数量也呈现出涨势。同时临近年关,楼盘去化情况出现分化,热点区域去化率依然可观,但其余位置相对较偏的项目出现了去化一般的情况。济南楼市降温的迹象明显。

此外,济南相关部门表示未来济南将会有大量商品房入市,补充库存量,进一步缓解新房市场紧张的供求关系。另一方面,未来调控不会放松,信贷政策也呈收紧态势,加之租赁新政出台进行调剂,种种因素作用下,济南楼市预期正在降低,房价上涨压力减小,市场也会越来越趋于稳定。

商品住宅成交情况大不如前,趋势稳定

库存量在逐月有所缓解,但是因为在供不应求的大趋势下,所以新房住宅成交量较去年不容乐观,1月-12月济南市场成交量较去年同期大幅减少。2017年1-12月商品住宅成交情如下:

由上图可以看出在4月最严调控出台之后济南商品房和住宅成交情况出现明显下跌

5月当月商品房成交10227套,住宅成交环比4月下跌近三成仅有4613套,虽然成交量急剧减少但是房价却依然坚挺,所以4月的济南楼市呈现"量跌价稳"态势。

自4月开始,济南住宅成交情况走势相对平稳,成交套数平均在5281套左右。各方面因素作用下,济南楼市成交情况已基本趋于稳定,往年的“金九银十”盛况也并未出现,对此有业内人士表示:楼市从此告别“金九银十”。这同样也是调控效果的显现。

回顾1-12月,虽然济南楼市在新政的轮番轰炸下面临"冰封"危机,然后又迎来微松绑,到现在成交、供应、房价等各方面走势趋稳。但仍有人担心,随着济南城市化速度的不断加快、人口的急剧增长,若供应乏力的现象持续存在,今后济南稳定房价的压力还是会持续存在。因此,下一步济南应将继续完善土地、税收、金融、投资等长效机制,坚定落实中央"房子是用来住的,不是用来炒的"定位,稳定市场,还原房子的居住功能。

二手房房价走势稳中有落,高价房源出手难

二手房方面,从济南的二手住宅价格情况来看,从2015年的5月份到2016年的12月份,济南有18个月环比上涨(其余2个月环比持平),今年1月份二手房价环比首次出现下跌,跌幅为0.2%,此后连涨5个月。自7月份再次开始出现下跌,环比下跌0.2%;8月份环比再下跌0.6%,跌幅扩大;9月份环比下0.2%,10月份环比下降0.1%,

济南二手住宅价格从2015年的11月份到今年的9月份,同比连续23个月上涨,但涨幅已经出现连续三个月下跌,9月份同比上涨7.5%,较上月涨幅缩小了5.8%。

据凤凰房产济南站统计数据显示,10月份,济南二手房挂牌均价16920元/㎡。

济南二手房主城区内涨幅较缓,随着西部大项目的不断落地和北跨工程的持续推进,槐荫区天桥区本月涨幅略明显,长清区有略微的下跌,其他区域增长平稳。

从走势图来看,10月涨幅逐渐变小,济南房地产市场逐渐趋于平稳,十九大报告中也提出坚持“房住不炒”的定位。目前,省有关部门已提交了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,进一步落实租购并举的住房制度,满足不同群体住房需求。

土地市场风生水起,年底推地加速

土地供应方面:

2017年政府加大土地供应力度,计划供应住宅用地463.06公顷,截止现在已挂牌的有419.37公顷,由于汉峪片区531亩土地属于加推,在剩下的一个多月时间里不仅有望完成供地计划,而且很有希望超过2016年实际供应量。2016年济南完成土地供应463.68公顷,高于前两年的土地供应量。

从上半年各区域的土地供应来看,整个济南市的土地供应集中在东部,其中,东部的中央商务区、潘田庄、唐冶、汉峪、雪山是今年1-10月济南供地的主要区域,上半年东部区域的土地供应78宗,土地面积328.12万平米,占全市总供应的89%。其次为长清,上半年供地5宗,全部为居住用地,土地面积21.49万平米,占全市总供应的6%。其他区域虽然也有土地供应,但供应量较少,土地面积在10万平米以内。

7月-10月共出让63宗地,其中工业用地7宗、商业用地26宗、3宗仓储用地、1宗公共设施用地、1宗批发零售用地、还有25总居住用地。

11月-12月集中供地3次,一共是34宗地出让。其中住宅用地22宗、商业用地6宗、商业居住用地5宗、1宗医疗慈善用地。

土地成交方面:

2016年10月济南重启限购,2017年1月份市场处于“限购调整期”,土地市场也处于“政策磨合期”,2017年1月份仅有历下区中央商务区地下景观商务金融用地底价成交。

2月份山大确定在章丘建主校区,章丘趁势推出26宗地块,其中11宗住宅地块,地块均在山大章丘校区拟定的校区用地附近,引来多家房企竞拍,有4宗地块溢价达到170%左右,楼面价超过4200元/平,此次竞拍中,山东高速以底价摘走6宗地块,被称为本次土拍最大赢家。

3月份市区开始供地,CBD11宗土地捆绑出售,因为土地要求比较高,将建设360米超高层建筑,此次土拍并没有引起哄抢,被平安以43.8亿摘得。平安在CBD拿下的11宗地中,三宗地块与万科合作为万科大都会;两宗地块与仁恒合作为仁恒世纪广场与仁恒世纪花园;两宗地块为招商雍华府。剩下四宗地块平安会引进哪家房企联合开发暂时未知。

5月份即4.19限购新政后首轮土拍,长清土地市场再掀风暴,保利地产以6.41亿元竞得两宗居住用地,溢价率约180%,折合楼面价4795元/平方米;安徽盛晟投资集团以4.54亿元竞得一宗居住用地,溢价率约189%,楼板价3909元/平方米,这也表示这三宗土地将全部进行现房销售。

6月份章丘再次进行土拍,此次共有26块土地参与竞拍,最终双山街道办事处原贺套村4宗地块被碧桂园摘得,楼面价5312元/㎡,溢价率为121.35%,而世茂摘得S244路以东,原南皋埠村土地,楼面价6414元/㎡,溢价率156.58%。在此次土拍结束后不久,土拍新政落地,居住用地设定“最高限价”。而6月30日土拍平静落幕,万达拿下潘田片区1495亩地。

8月份,济南土拍再出新规,8月4日是新规之后的第一次土拍,供地大头是唐冶新区,共推14宗土地,约1532亩,其中,居住用地8宗,折合土地1115亩,其中有四大地块触发了最高限价,进入竞安置房阶段。唐冶片区最高楼面价13513.68元/平,G060地块为龙湖摘得。最高溢价率为141.65%,G059地块楼面价12083元/平,为山钢摘得。同时,龙科地块触发20亿最高限价,10家房企竞安置房,路劲摘得。8月11日,泰禾15.62亿拿下汉峪片区三宗土地,标志着泰禾“院子系”产品正式进入济南。最高溢价率为133%,历下区经十东路北侧地块为路劲摘得。从8月4日到8月11日,在政策强压下,济南土拍溢价率降低不少,且,高溢价率只存在部分热门地块。

9月份复兴30亿底价拍下CBD土地,10月份土拍低调入账33.64亿,大部分底价成交。11月16日,济南市章丘区迎来新一轮土拍,2017-21号土地,吸引了包括碧桂园、正荣、招商在内的5家开发商参与,经过55轮竞价,最终以37143万元成交,楼面价高达7325元/平。但是因其建筑高度不得超过36米,综合考虑各种因素,这样的楼面价也是比较理性。

12月总共3次土地拍卖,可以说是全部是理性收场,尤其是收官的时候,兴隆片区6块地全部流拍,CBD底价成交。由此可以看出12月份的土拍走划算路线。

从以上可以看出,2017年以8月份土拍新规为分界线,前半部分依然延续了2016年土拍的火热,高价地,高溢价率层出不穷。从8月份土拍新规之后,土拍从8月份的热门地块溢价率高到12月份的大部分底价成交,在政策高压下,土拍市场趋于理性。

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[责任编辑:白露月]

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