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一文看懂2018年楼市走向 注意四大要点! ——凤凰网房产济南
临近2018年的元旦,财政部、住建部的官员和学者频频发声并且撰文,管中窥豹,明年的楼市政策思路大致定了! -来自凤凰新闻客户端
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一文看懂2018年楼市走向 注意四大要点!

2018-01-01 08:56

临近2018年的元旦,财政部、住建部的官员和学者频频发声并且撰文,管中窥豹,明年的楼市政策思路大致定了!

一个中心:坚持“房住不炒”不动摇

无论官员、学者、任志强、开发商们怎么讨论房地产,目前在中国,中央定调,地方执行是房地产调控的运行模式,这里没有判断和评论,只说明这样一个事实。“房住不炒”这个中心在接下来的一段时间内是坚持不动摇的。所有的被热议或者被诟病的强力调控政策,有可能要到房地产税正式推出后才会放松。

中共的十九大进一步强调:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”12月中央经济工作会议提到“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”

就像小时候答题一样,这就是当下和未来一段时间内理解我国楼市政策和实务的中心思想。

现在,房地产从业人员,包括房地产开发商、中介等肯定对史上最严的调控政策退出已不抱幻想了。这次的确与以往完全不一样。本轮调控是中央核心层定调的,并且意志坚定。因为房地产在我国已经关系到金融稳定、社会稳定和经济转型,这么重要,必须确立“房住不炒”,而后从土地、税收等方面推出长效机制。而这个长效机制的核心,目前看来,就是大家热切关心的房地产税。照目前的风向来看,出台是一定的,速度也在加快。不要幻想了。

2018年县城房价又要涨?

12月23日,住建部开会,部长王蒙徽说:

2018年我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

抓重点,2018年中国进入“县域去库存”阶段。

无论是调控还是房地产税,目前都有个鲜明的特色,就是分城施策,没有搞一刀切。各地会根据实际情况来定。去库存也是。一线和热点城市楼市供不应求,即便限购、限贷、限离、限商、限卖多管齐下,新房也是一推出就被抢光,不存在去库存一说。县城就不一样了。年青人,谁不想去机会多、有意思的大城市?之前大小开发商们大举进入三线以下的县市,若不是上一轮去库存拯救了部分开发商,他们当中一部分恐怕已经资金链断裂了。

从部长表述看库存多的地方(可以去查数据),说不定接下来会有政策放松,一只看不见的手正在引导资金的流向。

我本人是不会去三四线买房的,即便有政策支持。中国大部分人还是有乡土观念的。以前和在外打工的人聊过,他们赚了钱,是要回到老家农村盖房的。我不太能理解,她们说,因为大家都盖,你不能没有。我劝他们将老家房子全部卖掉到打工地的城市买房,她们摇头拒绝。

在县城,有农村进城结婚的青年要准备新房,还有在外务工的人购房,他们也许是县城购房的主力。另外还有当地的公务员、事业单位职员等,也许没有更好的投资渠道,看房地产红火,不如多囤几套,如果政策放松,说不定他们也会去买。

设想一下,假如首付和贷款都放松,在有意识地引导下,资金流向县城新房市场,价格有可能上扬。但是买时要想到卖,将来谁接手?价格上涨,不乏有投机的人。房地产买卖是交易环节时间长并且比较复杂的,如果只是放松购房,而继续限卖,那这笔钱投入就算涨个十万,算算交易成本,也是不太划算的。

解读官员口风和有可能的政策走向做个预测,资金放松流向的地方,水涨船高的可能性是有的,但是还是要考虑投入的成本、时间与收益,只有年青人口、高收入人群集聚地的房地产比较有价值。

2018年以后刚需怎么买房?

日前,住建部政策研究中心主任、研究员秦虹在学习时报上发表了一篇文章,谈及中国未来的住房制度,文章扎实、有料,当然是大家不太爱读的严肃模式。我去认真学习了一下,将重点划出来:

房住不炒,长效机制,全体人民住有所居,这是定位和目标。在“居住”这方面是要保障的,“投机”是要抑制的,“投资”要疏导。

在房子供不应求的热点城市,将实行“住房供应三分法”,实现“住有所居”的目标:

1. 政府(或单位)拥有的公共租赁住房。

2. 政府和个人共同拥有产权的共有产权住房。

3. 私人拥有完全产权的私人住房。

有点儿像新加坡模式,对不对?

这里只有3是真正的商品房,我们现在所热议的高房价就是指这种房子。未来人们将根据自己的实际收入去对应三种情况解决自己的居住问题。3这种房子的价格就看城市、区域和供需了。

我个人认为,在京沪,纯粹私人产权的商品房的价格还是难降。这种商品房,未来很可能只是在高收入人群中流通。中等收入的首购族,有可能会先通过共有产权住房解决居住问题,待到能力和收入同步升级后,再进入100%个人产权的商品房市场。

秦虹的文章里还提到一个未来购房的政策重点:

建议坚守购房首付的底线,坚持差别化购房信贷政策,如购买首套房的贷款首付不低于30%、购买第二套房的贷款首付不低于50%、购买第三套房不贷款的政策要长期不变,稳定市场预期。通过严格审查贷款人的贷款资格,保持稳定的首付比例,避免支付能力不足的家庭过早进入市场而承受房价波动的风险,这是我国房地产市场安全的最重要保证。

这是什么意思?我认为很有可能未来首付比例长期固定在首套3成,二套5成,三套全款上。避免出现美国那种“次贷”的情况。

秦虹是住建部的政策研究主任,她们提供具体解决方式,由上面拍板。

未来的图景我描绘一下大致是这样:

在一线和热点城市,大部分人租房:租公共租赁住房和个人出租的房子。中等收入人群购买“共有产权房”。高收入家庭在100%私人产权的商品房市场。购房者,首套三成,二套五成,三套全款。严控炒房的投机行为和严防金融风险。

接下来还有即将推出的房地产税。

房地产税何时出?要交多少?

房地产税的争议颇大,我这里只讨论现实问题。那就是,这个税看来是铁定要出了。先来了解下何时出和要交多少。

现在的房地产税已经从财政部长肖捷在《人民日报》撰文到住建部政策研究中心主任、研究员秦虹撰文都在谈论了。这说明上层已下定决心,执行层面也拟好了细则了。

房地产税主要是为地方政府开辟稳定的财源,兼而有稳定房价抑制炒房的作用。

财长肖捷在文章里说:“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施”。

我来解读一下:重点是征收房地产税首先要立法,长期研究房地产税的财政部财政科学研究所前所长贾康最近在《财经》撰文,讨论房地产税该如何征收一文中说,“2017年两会信息是,纳入人大立法交下一届考虑。”按照中央加快推进的要求,房地产税立法有可能在五年内完成,这只是一审,走完全程要多久,还不好预计。

肖捷所说的分步推进就是给地方充分的授权,按各地不同情况推进,未来,房地产税很可能从一线和热点城市率先征收,三四线有可能推后。

秦虹在文章中说:“应增大反复交易的成本,设立按持有时间、住房套数实行差别化的交易环节税负,增加住房保有环节税负,为适应城市分化的现实,就应赋予地方政府更大的房地产税收调节权限。 以促进市场完善为重点,建立疏堵结合的管控体系。”

秦虹的文章也明确了会按不同城市来推进。这个地方税种,将由地方来调节。

怎么征收呢?收多少呢?

贾康预计,要兼顾公平,可能会放宽一点,不按人均,也不按第一套房扣,因为这会催生离婚潮。有种设想,按单亲家庭扣第一套房、双亲家庭扣第二套房来征缴。

房地产税具体怎么征,收多少,一旦立法固定了,就得按法律来。在接下来下届人大启动立法一审到二审三审等再到确定,这起码五年的时间,各界理性表达观点,应该都会被采纳考虑。毕竟,这个房地产税是涉及到几乎所有中国有房家庭的。

在美国,房地产税已有200年的征收历史,美国的土地和房屋都是永久私人产权,但是持有环节不交房地产税,房子就会被法拍。美国征收这个税的主要是各州政府,自行决定税率高低。税收也主要用于当地的教育、医疗、消防等公共服务支出。税率大概在0.8%-3%之间,平均约1.5%。税率还会根据房屋折旧、时间推移有所变化。同样的,是根据房屋估值来征收。

房地产税会不会形成富人区,我感觉有可能。除去孩子上私立的富人之外,比较富裕的人们聚居到学区房比较好的地区,房地产税高,公立学校得到的支持更多,正向循环,形成一个富人区。相反,则是房地产税低、教育资源匮乏的区域了。这是另外一个问题。

2018,中国房地产开启新篇章

完全不一样了,政策渐明朗的2018年,中国的房地产市场开启全新的篇章。炒房不要想,房住不炒的原则坚持不动摇。分城施策,个别高库存区域和抢人才的城市有可能部分放松政策。未来居住分层,房地产税等长效机制正在路上。未来的图景应该是更加的有序,这也是中国房地产发展至较为成熟阶段的必然。

本文来自凤凰号,仅代表凤凰号自媒体观点。 [责任编辑:张丽瑞]

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