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济南CBD的两万六或将引起房价的多米诺骨牌效应

感知冬天要来了的不只有候鸟，还有济南的楼市。

五花肉获悉，济南CBD一即将入市的新项目（与平安合作），住宅的首开价格或仅为26000元/㎡，而该片区上一次出现该价格是2017年的绿地IFC公馆。

今年，济南楼市的“金九”已是表现不佳，可更没想到的是，“银十”却突然来了个“大跳水”，数十个项目突然以各种优惠为由开始了大降价，这波操作让很多人始料不及，而更让肉肉和小伙伴惊呆的是曾被看作是济南“54321”房价体系中“5”的CBD片区目前不但连“3”都没到，反而是徘徊在“2.6”，甚至在“银十”期间绿地IFC国金中心推出了21000-22000元/㎡的特价房。

站在济南房价“金字塔”塔尖的CBD片区，一旦其开始降价，对于整个济南楼市将是一次巨大的震动。

“金字塔”塔尖降价产生的影响将自上而下，从塔尖到塔底，无一幸免，且影响将极大。

如果CBD片区的住宅大面积降价会怎样，五花肉觉得其影响可以与2016年唐冶片区突然涨价，致使整个济南房价暴涨的影响相比，只不过产生的结果正好相反——整个济南的房价会跌。

和五花肉一起看看，“银十”有哪些项目在变相降价：

1、绿地国金中心特价房21000-22000

2、翡翠山语单价14999元／平起 钜惠房源，数量有限，仅限国庆7天

3、万科中骏玖唐府精装117三室  15500起

4、.金域华府，精装两室、三室 19999元/平起  15套特价房

5、金域蓝山毛坯18500起，精装19000起

6、新城香溢华庭七天特价房13000起

7、城市之光144平四居 14999元/平起 ，顶底跃13000元/平起

8、星瀚城小高层130平四居 14000-15000元/平

9、翡翠公园抵账房，21599-22499，精装大三居，只有5套

10、唐冶公寓8500起

11、万科山望精装133、150三室，19600元／平

12、绿地新里程一口价18999元/㎡

13、祥泰城10层洋房14000元/㎡

等等....

2018年的济南楼市的“银十”对于那些拥有多套房源的人来说很残酷，但也能让他们更加清楚的认识到，没有产业支撑的济南，过去两年的楼市疯狂或许真的只是“虚胖”。虽然过去这两年济南发展的很快：三条轻轨在建、中央商务区有了雏形、“先行区”规划完成、成为了文明城市。。。但相较于房价的过快上涨，济南城市发展脚步还是不够快。

如果将济南这座城市的综合竞争力作为“价值”，济南的房价看作是“价格”，显然，价格是高出价值很多的，甚至是成倍的。

8月2日，绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军在2018博鳌房地产论坛上表示，他一直劝身边的同事这两年不要买房，因为近两年的房屋质量是最差的，维权潮会在这几年出现。

而五花肉更担心的是，因为降价可能会导致很多开发商在拿地时承诺的配建最终成了泡影。

比如某央企在二环南摘下的住宅用地楼面价就高达13000元/平米，而首开的价格却仅为2万/㎡，如果再考虑到拿地时承诺的配建及自持物业部分，显然是没有利润的。要想获取利润怎么办？减少支出，拿配建和自持物业开刀。

五花肉通过查资料发现，其实CBD片区住宅用地的楼面价基本在5000元/㎡左右，而住宅之所以普遍定价在3万每平米左右，就是因为拿地的开发商要背着大量的商业配套的建设，而一旦CBD片区住宅开始降价，开发商利润减少，试想，拿地时承诺的那些配建还能顺利完成吗？

如果没有了大量的商业配套做支撑，那还是中央商务区吗？

济南CBD的降价之所以让五花肉震惊，不仅是因为其将因其济南房价的多米诺骨牌效应，更有可能影响整个城市的发展。

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