概述
10月全国土地供应持续保持高位,却没有带动市场重新活跃,成交面积同比、环比持续下滑,尤其是三线城市,土地市场转冷迹象非常明显。重点城市新建商品房成交套数和面积连续2个月同环比下跌。二手房市场方面,100个重点城市二手住宅挂牌均价连续两月下跌,但城市间市场分化仍十分明显,环比上涨的城市仍然过半数。
10月份济南市二手房挂牌价为20447元/平方米,环比下跌0.46%,挂牌价小幅回落。随着“银十”拉下帷幕,10月挂牌量环比9月减少了2414套。从二手房挂牌房源价格段区间分布来看,100-200万占比最多,高达47%,其次为200-300万房源,占比22%,两者占比近7成。二手房降价房源相当于涨价房源6倍,降价房源量波动较大。
1.1 政策持续坚持“保障刚需,抑制投资,回归居住属性”基调
01国务院:到2020年大力发展住房租赁市场
10月11日,国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案(2018-2020年)》,提出2018-2020年要大力发展住房租赁市场,推动传统商贸创新发展,建设培育特色商贸小镇。《方案》强调,要大力发展住房租赁市场,并表示,住房城乡建设部、国家发展改革委按职责分工负责,要总结推广住房租赁试点经验,加快研究建立住房租赁市场建设评估指标体系。
02央行降准1个点 除置换MLF外将释放7500亿增量资金
10月7日,央行发布公告称,从2018年10月15日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点,当日到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策,不搞大水漫灌,注重定向调控,保持流动性合理充裕,引导货币信贷和社会融资规模合理增长。
03住建部:保持调控政策连续性稳定性 遏制投机炒房
10月28日,住建部网站公布了《中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报》,将巡视整改进展情况予以公布。住建部党组表示,要加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。推进形成租购并举的住房制度。保持调控政策连续性稳定性,落实地方主体责任。坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制投机炒房,促进房地产市场平稳运行。
2.1.1 城市政策
01 山东企业自建房面积放宽严禁入市,不会扰乱楼市供需
“房住不炒”的背景下,多元化住房供给被认为是房地产调控长效机制中一种新的尝试。省住房城乡建设厅、省国土资源厅和省教育厅近日制定了支持重点中小企业利用自有产权待建土地配建产业配套住房的指导意见,支持重点中小企业建设单位租赁住房、人才公寓和职工周转房等产业配套住房,满足企业职工住房需求,减轻职工住房经济压力。
02 山东拟出台前期物业服务合同范本 明确物业管理模糊地带
根据公示,合同征求意见稿向社会公开征求意见至2018年10月22日。对于逾期收房物业费的问题,合同征求意见稿提出,房屋交付前的物业费由开发商承担;交付之日起的物业公共服务费由业主承担。但符合交付条件的物业,物业买受人逾期不办理交付手续的,物业公共服务费自开发商书面通知物业买受人办理交付手续之日起由物业买受人交纳。
03 山东出台城镇居住区教育设施配套标准
《山东省人民政府办公厅关于城镇居住区配套教育设施规划建设的意见》经省政府第18次常务会议审议通过,9月30日山东省人民政府办公厅鲁政办字[2018]189号文件予以印发。政策明确了配套教育设施建设服务范围要求,其中,配套建设幼儿园服务半径原则上不大于300米;配套小学服务半径原则上不大于500米;配套中学服务半径原则上不大于1000米。
2.1.2 行业动态
01 限价房、租赁房等特殊产品将首现济南高新东区
济南向东,属于高新东区范围的孙村片区正迎来众多楼盘。经济导报记者27日在孙村片区春晖路以西、科创路以南看到,四五个楼盘正在大规模建设之中高新东区位于济南东绕城高速以外,西临历城区的唐冶片区,东临章丘区的圣井片区。随着众多楼盘的扎堆开盘,这里将成为济南东部楼市的又一热点。
02 济南楼市再现“价格战”:同户型隔月来买,能省一个车位钱
济南东部楼市出现一定程度的“降温”“降价”,是源于在过去两年济南楼市的爆发性增长中,人们对东部楼市预期过高。同时过去两年,全国范围内房价普遍上涨,而现在全国楼市都在回归理性,济南东部楼盘也逐渐回归本质现状面对楼市降温、特价房频出,现在对于购房者来说,是不是一个出手的时机呢?对此,至少到今年12月份,甚至明年上半年,都建议购房者可以考虑等待。
03 章丘推799亩地多半是住地 市场趋冷开发商拿地“算计”
章丘“8·13”土拍多达8宗地流拍,土地市场后市走向令人关注。在沉寂两个多月后,10月21日章丘区国土资源局推出14宗土地、约799亩,土地面积532592平方米,其中6宗居住用地约522亩。值得一提的是,上轮流拍地块中唯一一宗居住用地再次挂牌,不过这次总起始价“便宜”了1980万元。
关于二手房均价计算模型调整说明
诸葛找房作为房地产独立第三方平台,自上线起即对外公布城市、商圈及小区均价,供用户参考使用。现有计算模型,采用了以城市/商圈/小区全部在售房源为样本基础,并结合大数据算法进行了重复房源聚合、虚假房源剔除,以此为基础进行计算。
基于先进的算法和数据处理能力,诸葛找房是目前业内唯一一家公布每日二手房均价的房地产互联网平台,为行业及用户了解房地产市场变化、作出合理决策提供了有益参考。
基于此均价模型的研究成果,也得到了新华社、人民网、中国证券报、华夏时报等一系列主流媒体的广泛报道。
二、二手房均价计算模型的改进要点
1、城市样本城区扩大
近年来由于房地产市场快速发展以及城市发展边界的外推,二手房市场在很多城市愈发活跃,特别是二三线城市,很多近郊区域也愈发活跃,以前的城市二手房均价计算中以主城区为主,在很多城市已经不足以反映二手房市场的整体状况。
有鉴于此,我们重新评估了城市的二手房市场活跃区域,在多数城市都扩大了样本区域的范围,将二手房市场活跃的近郊区域也纳入了计算样本,以更加准确的反映二手房市场价格情况。
2、样本选择考虑各个小区的结构性因素
由于二手房市场是纯个人市场化行为,在某一时点上挂牌上市的二手房房源具有较大的随机性,可能与本小区的房屋类型结构具有较大差异,比如居室方面,有的小区在售房源以一居室为主,但小区实际上具有大量的三居室房源,但由于三居室房源更受欢迎,置换比例低或交易速度快,如果只是单纯的依赖在售房源为样本计算小区/商圈/城市均价,可能会导致在实际计算时均价结果偏离实际情况。
居室结构差异只是一方面,产权性质、楼栋区位等都有可能会造成这种结构性的均价误差。
本次改进时,基于诸葛找房的海量数据基础以及大数据算法,我们在样本选择时充分考虑了各种结构性因素,优化了样本的选择和覆盖范围,以降低结构误差对实际计算结果的影响,更加准确真实的反映二手房市场情况。
基于以上考虑,诸葛找房重新优化了二手房均价计算模型,涉及城市均价、城区均价、商圈均价以及小区均价各层级,经过详细验证,有理由相信,新的均价计算模型更加贴近市场真实状况,也更能反映市场波动。
以新的均价计算模型为基础,我们重新计算了过去12个月的均价并同时在平台更新,以供使用参考。