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销售额遭“腰斩”叠加偿债高峰期 房企密集发债缓解资金压力

曾有业内人士预测，2019年楼市虽然以”稳”为主，但在房地产市场销售法则里，2019年对于房企来说将如同逆水行舟，不进则退。商品房销售面积呈负增长的概率较大，而房价会略微增长，所以销售额大概率会呈现个位数增长。这一预言很不幸的在春节过后初现端倪。

据中房智库研究院统计，截至2月13日共有30家房企公布1月销售额，合计3189.4亿元的销售额同比下降了11%。1月百强房企中有超过三成房企的权益销售金额同比下滑，其中13家房企降幅超30%。在维持多年的高增长后，房企1月业绩，竟然相比2018年1月出现了整体性下降，十强房企的总业绩大幅下滑18%。另外，由于三四线城市楼市降温带来的销售回款减速，加上2019年将是偿债高峰期，房企资金压力凸显，进入1月后多数房企开始密集发债，发债规模突破千亿。

市场遇冷

巨头房企销售额遭“腰斩”

万科、碧桂园、恒大三家巨头的销售额几乎跌回了2017年1月的水平，降幅惊人。据30家房企最新发布的1月销售公告显示，万科、恒大、碧桂园虽然分别以468亿元、431.7亿元、460亿元的销售额位列三甲。但这三家龙头房企的销售额与2018年1月相比均出现大幅下滑。从三家企业发布的销售公告来看：万科1月份实现签约金额488.8亿元，环比下降22.4%、同比下降28.1%；实现签约面积317.7万平方米，环比下降27.6%、同比下降28.5%；销售均价15386元/平，环比增长7.1%、同比增长0.6%；中国恒大2019年1月份的合约销售金额约为人民币431.7亿元，同比下降32.9%，合约销售面积约为387.7万平方米，同比下降37.8%。1月合约销售均价为每平方米人民币11134元；碧桂园1月实现权益销售金额330.7亿元。去年同期权益销售金额约为460亿元，由此计算，公司1月销售同比下滑约28.1%。除了三家巨头，下滑较为严重的还有华夏幸福和金茂，分别较去年1月下滑38%，销售额几近腰斩。

根据中房智库分析，此次房企销售额下滑的原因除了楼市整体降温影响外，三四线城市的销售热情回落也是影响其销售的原因之一。根据CREIS中指数据显示，春节期间整体成交下行，17个重点城市成交面积环比下降92.2%。与去年同期相比，18个代表城市成交量整体下降95.1%，各个城市成交同比均下滑。各线代表城市成交同环比下滑均超90%，且一线城市降幅高于二三线代表城市，一度作为主力市场的三四线城市相较去年也降温明显。在这种背景下，各房企自然很难交出理想成绩单。

另外，房企在春节期间逐渐降低推盘速度也是影响其销售额的原因之一。据统计，重点城市共开盘28个项目，合计推出房源5871套。一线城市仅上海和北京有开盘项目。上海开盘3个项目，推出房源为744套；北京开盘1个项目，推出房源为274套。二线城市除天津外均有开盘项目。其中成都开盘8个项目，推出房源为2055套；武汉和南京均开盘5个项目，推出房源分别为1564套和554套；杭州和重庆均开盘3个项目，推出房源分别为346套和334套，各城市推盘量较去年均有回落。

回款慢叠加偿债高峰期

房企密集发债千亿

随着三四线城市楼市降温，销售放缓，房企回款压力会进一步加大。根据统计局数据显示，2018年6月份开始，房地产企业销售回款率低于60%，并持续下行，这一表现与2011年6月份开始的销售回款率持续低于60%相似，作为资金主要来源的销售回款呈疲弱之态。而2019年也将是偿债高峰期，根据Wind最新统计数据显示，2018年全年房地产行业共发行了802只债券，债券规模高达6807.4亿元。回款难度加大再叠加企业前期过度投资和债务集中到期，2019年房企对融资的诉求将大幅上涨。

进入1月后，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%，创一年来月度新高。其中，债权融资额为671.40亿元，占房企融资总量的84.99%，环比上升271.99%；股权融资金额为118.61亿元，占总融资金额比重为15.01%。而企业发债频率也堪称密集，1月8日，富力地产发行一笔超短期融资券，总额15亿元，票面利率5.5%。1月3日，富力地产通过怡略有限公司发行2021年到期的5亿美元8.75%优先票据，同样是用于离岸再融资。1月18日晚间，富力地产再次发布公告称，其间接全资附属公司怡略有限公司将发行3亿美元优先票据，利率9.125%，2020年到期。仅1个月富力地产累计发债规模便达70亿元人民币，其海外累计发债达8亿美元。随后，2月11日，中国奥园发行了于2023年到期的2.25亿美元优先票据，年利率为7.95%。中国奥园表示，公司拟将其主要用于集团现有境外债务再融资及做一般营运资金用途。2月13日，融创中国发布公告称，拟发行2022年到期的8亿美元7.875%优先票据，票据已获得新加坡证交所上市及报价的原则性批准。据不完全统计，自1月以来已经有多达57份关于房地产企业发布美元优先票据融资公告，涉及上市房企22家，合计融资金额折合人民币约1500亿元。

同时，房企的境内外发债总量也大幅增加，达到了1095.79亿元，环比上升91.8%。其中融资总量最高的企业为恒大，融资总量201.5亿元，1月23日，中国恒大集团发布公告称，将增发3期合计30亿美元的优先票据，分别于2020年、2021年、2022年到期，与此前票据合并。恒大公告称：该笔发债的资金将为恒大现有债务进行再融资，剩余部分则用作一般用途。简单来说，就是“借新债还旧债”。

从企业发债情况来看，虽然融资环境相对有所回暖，但是企业的融资成本依然高企。据统计，1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降了0.17个百分点。但海外融资成本则环比增长了0.32个百分点，平均成本为7.86%，而恒大去年的海外融资成本一度高达13.75%。因此，2019年房企的融资压力依然很大。

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