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40家典型上市房企融资金额腰斩 高超"财技"失效

尽管针对房企的融资新规酝酿许久才落地，房地产商看似有足够时间来应对，但“财技”高超的他们却没有估计到此次监管力度会如此严厉。加杠杆扩规模，看来是没法用，也用不上。

而从监管层最近释放的消息来看，房企融资的预期，仍将是保证行业平稳向前。据央行货币政策司司长孙国峰在近期的新闻发布会上表示，建立（融资新规）制度的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，同时也矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业自身的抗风险能力。

受到融资新规影响，房企的融资规模降至低位。据同策研究院监控，今年9月，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计402.14亿元，环比8月份的827.59亿元大幅下滑51.4%。

但这仅是开始。业界普遍认为，未来房企在融资方面会普遍谨慎，更不敢盲目。“未来较长一段时间内，都会是（规模收缩）。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强告诉《每日经济新闻》记者。

9月，40家典型上市房企共完成融资402.14亿元，环比下滑51.4% 刘国梅制图

融资规模再收缩

时至今日，没有哪家房企再会小看融资新规的威力。万科董事会主席郁亮发出的信号是，“三道红线”实施后的房地产已成普通行业。在这一阶段，房企和制造业一样，将不再依靠杠杆，而是依靠全面竞争能力，适应环境变化，并继续进化出新物种。

行业的逻辑是逐渐推进的，但融资的变化是骤然而至的。正如郁亮所言，这次的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的，这对所有的开发商都是挑战。

从监管层最近下发的要求房企提交的负债监测表来看，房企的表外融资也将被纳入监管范围。《每日经济新闻》记者所获资料显示，房企被要求填写参股未并表住宅地产项目、明股实债融资、供应链资产证券化产品等，这部分通常是房企“财技”机动性较大的部分，房企表外负债也将因此无所遁形。

艾振强说，一些房企账面上看起来负债率不是很高，但是通过地产信托等方式在表外有大量负债，这是个很大的风险。“所以有时候你会发现，一家公司他的负债跟手里的资产比好像也没那么高，但实际上他已经岌岌可危了，就是表外还有一堆债务。”

从数据面来看，融资新规的效果已经在房企的融资规模上有较为明显的体现。无论是债券发行还是信托融资，似乎都不灵了。据同策研究院的数据，2020年9月，40家房企债权融资金额393.19亿元，占房企融资总量的97.78%，环比减少36.40%（8月债权融资总额618.19亿元）。

据申万宏源固收研究最近的一份报告，从发行规模上来看，9月份房地产类信托规模由上月的770亿元下降至425亿元，环比下降45%；投资在房地产类信托产品数量由407只下降至239只。

而过往房企境内渠道被严控的情况下喜欢启用的美元债融资，房企也不敢大肆使用了。据久期财经，2020年9月，地产板块的发行量有明显的下降，9月当月，地产离岸债规模为38.33亿美元，环比下降了36.42%，同比下降近30%。

高超“财技”失效

“三道红线”之后，房企都在融资工具的使用上都变得小心谨慎了。当债券融资和信托融资以及各种各样的融资花招都用不上的时候，房企之中谁在裸泳，一目了然。中长期来看，投资端减少投入、销售端增加收入当为上策。但眼下，房企顾不上太多了，毕竟其他渠道很难带来资金。在其他融资渠道遇冷情况下，房企的股权融资一枝独秀，据同策研究院数据，今年前9月，房企通过股权融资的资金为1077.64亿元，同比上涨134.18％。

林立在一家小型房企的总部工作，他所在的房企正处在联交所IPO的过程中。“整个融资环境挺紧张的，各个渠道都在收窄，现在是将大部分希望放在IPO上了。如果不行，我们做好了过紧日子的准备。”

确切来讲，融资新规的来临，让许多房企都有些措手不及，在短暂清扫战场后，持久仗就要开打了。许峰在一家TOP5房企投资部工作，因为总部近期降低了投资规模，他的工作就不仅是投资拓展，还要反思回顾。“感觉好像更忙了。虽然地是少拿了，但是工作是真的没停过，最近总是在看之前的投资是不是合理，反正各种事情。”

在新闻发布会上，孙国峰指出，从整体上看，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响积极正面。下一步，将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

国际投行的评价也都十分正面。随着开发商加快收入确认和债务增长放缓，穆迪在发报告指出，中国房企融资新规实施后，将在未来2~3年改善开发商的信用质量，中国房地产开发商的杠杆水平有望改善，预计多数中国受评开发商的债务增速将在2021年放缓至5%~10%。

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