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【楼盘测评】改善楼盘扎堆的和谐片区内，城投·悦静府值得入手吗？

今天要讲的这个项目，是位于济南主城区的新盘——城投·静悦府。

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项目概况

城投·静悦府，位于槐荫区南辛庄街和南辛庄中街交汇处东南侧，距离济南和谐广场约１．２公里左右。项目总建筑面积８９９５６．８７㎡，占地面积３０８６０㎡，容积率２．３。

项目规划

城投·静悦府共规划５栋住宅，总户数３９４户。３＃、４＃、５＃楼１８层、１＃楼１４层、２＃楼１１层。２＃、４＃楼装修都为简装，其余楼栋装修为毛坯。２＃楼是楼王，一梯两户，户型全部为１７６平四室，其余楼栋是两梯四户。

项目共有三个出入口，北侧与现代逸居小区中间有条规划路，规划路上的出口只限人行，正门在南辛庄东街，西门在南辛庄中街，完全人车分流，社区内没有地上车位。

项目鸟瞰图

小区东侧为项目商业配套：Ｇ１、Ｇ２＃楼，Ｇ１＃楼部分商铺可售，内部规划１３００平农贸市场，定位为和谐片区唯一的比较高配的农贸市场，另外Ｇ１、Ｇ２＃楼内后期会配备社区卫生院、老年人活动中心、阅览室等。

拿地回顾

２０１８年９月２１日，城投以底价７０７７３万元摘得二制药北东项目地块，也就是现在的城投静悦府，楼面价１１６６６元／㎡。

当时拍地条件要求城投须配建：

１、建筑面积不小于１０００平方米的社区综合服务设施用房

２、建筑面积不小于５００平方米的社区养老服务设施

３、建筑面积不小于１２００平方米的室内副食品市场

４、建筑面积不小于１５００平方米的社区卫生服务中心

产品打造

城投在２０１８年９月拿地，于２０２０年９月首开，２＃楼１７６平房源为内购产品，不对外释放，其余楼栋（１＃楼、３＃楼、４＃楼、５＃楼）全部加推，成交价２２０００元／㎡—２３０００元／㎡。小编探盘期间销售价格在２１０００－２４０００元／平。

项目２＃、４＃楼简装装修，其余楼栋为毛坯。

１＃楼为１４层小高层，３个单元，一梯两户，户型面积为１３１平三室、１３６平三室；

２＃楼为１１层，一个单元，一梯两户，户型面积为１７６平四室；

３＃楼为１８层小高层，３个单元，一梯两户，户型面积为１４４平三室、１８７平四室；

４＃楼为１８层小高层，３个单元，一梯两户，户型面积为１２６平三室、１３１平三室；

５＃楼为１８层小高层，２个单元，两梯四户，户型面积为１４５平三室。

部分户型：

项目配套

项目容积率在２．３，绿化率３０％，由于地块面积限制项目规划社区为小社区，并未有学校配套，教育方面则是划片入学，在项目西侧不远处就是南辛庄小学。

交通方面，社区三面临路，共有三个出入口，北侧规划路目前还未开工，后续估计也只能行人，两侧分别是南辛庄东街和南辛庄中街，道路并不是很宽，据小编短时间观察来往车辆和行人并不少，源于周边小区众多，周围居民日常通勤、出行都会经过。

医疗方面，项目距离山东大学齐鲁儿童医院直线距离３００米，儿童医院对面则是市立五院，儿童医院是是一所集医疗、教学、科研、预防、康复、保健为一体的综合性三级甲等儿童医院，市立五院则是市级综合性医院，项目医疗配套还算不错。

商业的话，除了自建商业配套外，城投静悦府算在和谐片区内，距离和谐广场约１．２公里，周边还有连城广场、阳光１００美乐汇、阳光１００凤凰街等商业直线距离在２公里以内。

娱乐配套，项目一直往南５分钟步行即可到达建宁路，建宁路南侧，兴济河边有南辛康养公园。

物业方面，城投静悦府后期计划采用城投自己的物业。

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区域市场

和谐片区内，在城投静悦府周围的楼盘有中海汇德里、远洋万和府、新城时光印象、绿城诚园以及再远一些的保利天禧，定位均为主城区内改善楼盘，竞争情况可见一斑。

在城投静悦府南侧紧邻的是中海汇德里，据销售介绍预计在３月底开盘，均价会在２１０００－２５０００元／平之间，目前是排队购房，不需要缴费，提供身份证、户口本等信息则可以参与排队，后续成交可在总房价内优惠４万元。项目共规划４种户型，分别是１２８平米小四室、１４２平米大三室、１４２平米四室，１９５平米四室，精装交付，精装标准３０００元／平。

位于城投静悦府东侧的远洋万和府规划１０栋小高层，户型面积段在１１０－１７５㎡三室／四室，均价２１０００元／平；新城时光印象包含１２４、１３８、１４３、１７３平米三室／四室，售价２１０００元／平起；新城时光印象往南不远是绿城诚园，在售的户型有１３４平四室、１０５平三室、１２５平三室、１４８平三室，价格在２１０００－２５０００元／平之间。

周边项目项目示意图

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简评总结

优势：

１、位于主城区内，周边配套比较成熟，位置不错，交通大环境也可以，后期还有地铁４号线加持；

２、项目容积率不高，社区内居住环境应该会比较舒适，

３、项目５栋楼均已封顶，算准现房，预计在今年１２月交房。

注意须知：

１、因而是位于主城区内，周边环境比较嘈杂、卫生环境一般；

２、项目北侧有在建的棚户区安置项目；

３、项目没有教育配套，划片入学，如果是渴望成熟配套又对学区要求不高的客户，可以考虑这里。

写在最后：城投静悦府周边在售改善楼盘不少，产品类型＆价格方面与城投静悦府也都类似，同时城投在品牌影响力以及物业方面也并无足够的优势，在同样的置业前提下，城投静悦府相较于周边楼盘并无特别突出之处，对于想在这个片区置业的客户来说也缺乏一定吸引力。

周围环境部分实拍图：

南辛庄街

南辛庄中街

建宁路

南辛康养公园

工地实景

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