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新购商品房凭空多了三堵墙，买受人能否依法解除合同？

在商品房买卖交易中，开发商应当严格按照合同约定交付房屋。如果开发商交付与合同约定严重不符的房屋，购房者能否以此要求解除合同？本期以案说“典”，让我们通过槐荫法院民三庭法官赵洪彬审理的一起案件共同了解。

案情回顾

２０１９年４月５日，武某作为买受人，与出卖人某置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定武某以２１０万元购买置业公司开发的某楼盘商品房，附随该合同有五个附件。附件一房屋平面图中，案涉房屋结构显示了房屋的四周墙体及内部洗手间的墙体，内部无其他墙体，武某在该平面图中涉及本案房屋部分签名捺印。附件五《补充协议》第一条约定：……根据建筑结构安全、消防要求、保证整体建筑完整性及商业经营需要，该房屋室内天棚局部可能有结构梁、明管；室内有结构柱或剪力墙、穿梁套管、穿墙套管等；……以上情况最终以实际交房为准。

后来，武某支付了全部购房款并办理了房屋交接手续。武某进入房屋后，发现相比合同约定，房屋内部多出了三堵墙，将室内分割为大小不等的数个分散空间。武某很是不满，于２０２０年１１月３日向置业公司发出解除合同的通知，置业公司未予回复。武某遂向槐荫法院提起民事诉讼，请求依法确认解除其与置业公司签订的房屋买卖合同，并判令置业公司返还购房款及利息。

争议焦点

本案争议焦点为，武某与置业公司签订《商品房买卖合同》时，是否明确知道房屋实际的户型结构。

庭审中，某置业公司提交《楼盘已阅文件签名确认单》（以下简称确认单）及《楼盘商铺户型鉴赏》（以下简称《户型鉴赏》）。其中《确认单》中公示内容栏中载有“户型图”一项，后面打有对号，下方载明“本人在购买某置业公司物业前，对本物业上述资料已经阅读、了解并认可”，武某在确认单上签名捺印。《户型鉴赏》中的房屋显示了实际存在的全部内部墙体。

置业公司据此辩称，武某在购买涉案房屋和签订合同前已对房屋的户型结构进行了了解且双方签订的补充协议第一条也载明室内有结构柱或剪立墙等情况、以实际交房为准的内容，请求驳回武某的诉讼请求。

武某与置业公司均认可多出的三堵墙系承重墙，不能拆除。

裁判要旨

槐荫法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方就买卖案涉房屋进行要约、承诺并最终达成合意的主要载体，合同标的物即案涉房屋的基本信息均应在合同中予以体现。双方签订的合同为商品房预售合同，武某购买的房屋系期房，在签约时房屋并未实际建设完毕，武某无法通过房屋现状了解房屋的实际情况，其获取房屋信息的主要载体即商品房买卖合同。故认定武某是否在购买案涉房屋时已明确知道房屋户型结构，应主要以商品房买卖合同为准。而案涉合同中的房屋平面图中，房屋户型结构并未显示房屋内部存在本案争议的三面墙体。虽然置业公司主张武某在《确认单》中签字确认已经阅读、了解并认可房屋户型图，但置业公司提交的显示房屋内部存在墙体的《户型鉴赏》，与确认单载明的“户型图”名称不一致，且《户型鉴赏》中也没有武某的签名。置业公司据此主张武某在购买房屋时已完全了解房屋的实际户型结构，依据不足，法院不予采信。因此，应认定武某在购买案涉房屋时并不知道房屋的实际户型结构，即房屋内部存在三面承重墙体。

同时，房屋中存在的三面墙体，把房屋空间分割成了大小不一的数个零散空间，分别使用可用性很差；如整体使用，又因空间被墙体阻隔，很难统筹利用。且三堵墙体均系承重墙，无法通过拆除等方式改变房屋的实际户型结构，这使得案涉房屋户型结构、布局等与合同约定发生了重大的改变，与武某在签订合同时对房屋的使用预期严重不符，已无法实现其合同目的。因此，武某依据当时有效的《中华人民共和国合同法》（以下简称原《合同法》）第九十四条规定，享有合同解除权，有权与置业公司解除案涉《商品房买卖合同》。

置业公司依据补充协议条款主张武某不具有合同解除权，法院认为，因案涉房屋三堵承重墙的存在使得房屋现状与合同约定相比发生了重大改变，已明显超出了补充协议所能涵盖的情形，故置业公司的主张，依法不能成立。

关于合同解除的时间，武某于２０２０年１１月３日向置业公司发出解除合同的通知，置业公司于１１月４日收到后并未对解除合同提出异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，依照原《合同法》第九十六条第一款规定，应确认武某与置业公司签订的案涉商品房买卖合同于２０２０年１１月４日解除。武某主张置业公司退还其购房款２１０万元及利息，于法有据，应予以支持。同时，因武某已办理了收房手续接收了房屋，其亦应将案涉房屋退还给某置业公司。

最终，槐荫法院判决：一、武某与某置业公司签订的《商品房买卖合同》于２０２０年１１月４日解除；二、某置业公司退还原告武某购房款２１０万元；武某退还某置业公司案涉商品房；三、某置业公司赔偿原告武某利息损失（以购房款２１０万元为基数，自２０２０年１１月５日起至实际退还购房款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。

宣判后，置业公司提出上诉，但未缴纳上诉费。济南中院作出民事裁定：本案按置业公司自动撤回上诉处理。

法官说法

在商品房买卖中，房屋内部结构属于影响购房者缔约的重要因素。若购房者发现房屋现状与双方合同约定的房屋状况存在根本性的改变，导致房屋使用和利用价值大大降低，且已经完全超出其购买该房屋的初衷和使用预期，降低了其对该房屋的使用价值预期，可以按照《民法典》的规定，以开发商违约且其违约行为导致合同目的无法实现为由，与开发商解除商品房买卖合同。在《民法典》于２０２１年１月１日施行之前，按照原《合同法》内容相近的规定执行。

在商品房买卖交易中，为避免类似纠纷，开发商应当遵守诚信原则、履行告知义务。购房者应在全面了解房屋状况后谨慎决定缔约事宜，如发现房屋与合同约定不一致的情形，应当做好证据保存，积极维护自身合法权益。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百六十三条

（原《合同法》相近条款第九十四条）

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条

（原《合同法》相近条款第九十六条）

当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条

（原《合同法》相近条款第九十七条）

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》

第一条第二款

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。（爱济南记者：彭栋）

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