记者 刘万新 樊瑞琳
济南东部多年来一直是楼市供应的主要区域，其中热门区域张马片区也持续扛大旗。２０２２年，银丰御玺、绿城春风心语、大华公园荟等楼盘纷纷入市，片区再次迎来聚焦。
记者探盘发现，张马片区一改过去产品相对单一，以刚需产品为主的形态，改善产品相继出炉，低密度小高，洋房成为核心主打。业内人士也表示，未来一段时间内，该片区内房源供应比较充足，依然是２０２３济南楼市供应主力。
２０２２年市场再次聚焦张马
多个新盘纷纷入市
２０１７年底土拍后，张马片区赢来了自己的高光时刻，此后片区内碧桂园、万科、正荣诸盘纷纷入市，在此后几年时间内，张马片区一直是济南的主要供应区域之一。这两年，随着张马诸盘进入销售尾声，片区新盘热销盘稀少。
经过短暂沉寂后，２０２１年１２月６日济南迎来第三次集中土拍，其中城投瑞马、轨交、银丰、中建、大华等房企瓜分了张马１５宗土地，楼面价６５００－９０００元／平米，张马片区成为当年土地供应的主区域。
随着２０２２年张马片区几个新盘的入市，片区再次迎来市场聚焦。首先入市的是城投瑞马国风，该项目３月入市，随后４月底首次开盘；而银丰御玺则在２０２２年４月入市，随后６月底首次开盘；绿城春风心语则于２０２２年６月开放，７月底首次开盘；大华公园荟则是２０２２年６月入市，随后７月推出样板间，８月首次开盘。新盘密集入市，让张马片区再次繁荣。
张马告别相对单一的刚需产品
片区低密改善开始发力
张马片区１．０时代，基本都是刚需流量盘为主，片区楼盘都在比拼价格，依靠价格出奇制胜，而２０２２年的张马片区２．０时代，片区内除了供应刚需流量房，一些开发商开始打造改善产品，满足片区改善人群的居住需求。
２０２１年第三批土拍中，银丰在张马片区拿下三宗宅地，位置在奥体中路以西、贤能街以南，碧桂园凤凰首府南侧。三个地块地上最大容积率１．２和２．０，计容约６．８５万方，住宅楼面价最高９０２５元／平。
根据规划公示，银丰御玺Ｂ１地块容积率１．２，规划建设９栋住宅，是４－８层的低密改善产品；而Ｂ６地块容积率１．２，也规划９栋楼，是４－８层的低密改善产品；此外，城投瑞马国风也有部分改善产品，该项目共有４宗住宅用地。建设开发１１１－１１６平米的洋房产品。其中，Ｃ３地块容积率１．２，规划２栋９层洋房和４栋４层洋房，产品是低密改善的大平层和叠拼。
片区在售楼盘多房源充足
仍然是东部主要供应区域
采访调研中，记者发现张马片区房源充足，中建蔚蓝之城、大华公园荟、银丰御玺、城投瑞马国风、绿城春风心语等在售楼盘，虽然已经入市半年，但是仍然有大量房源供应，未来一年内，该片区的房源供应没有问题。
以大华公园荟为例，目前在售的是１０３、１１９平米的精装三室，产品是１８层的一梯两户小高层，单价１５３００到１６３００元；此外还有１３０平米的精装四室，产品是１０层一梯两户小高层。销售人员表示，项目有５００套房源，经过半年销售还剩３００套左右。从济南市住宅与房地产信息网上，可以查到该项目所在的张马片区Ｂ９和Ｂ１０ 地块，尚有３４２套住宅尚未网签。
而绿城春风心语目前在售的是９６、９９、１０３、１１２、１１５、１３０平米的三室、四室，是１８层到２５层的小高层和高层，多数楼座一梯两户，价格在１２７００到１４５００元。销售人员告诉记者，项目９６０套房源，已售３００多套。从网签系统来看，该项目的张马片区Ａ７地块，可以查到的７栋楼已经网签２４２套住宅，还有大量房源可供购房者选择。
而张马片区主要供应中建蔚蓝之城，目前在售的Ａ７地块有１０８、１１８、１２３、１２６、１４１平米的三室、四室毛坯高层，包括部分小高层，价格在１４５００－１５５００元。 而Ｃ６－１地块在售的有９６、１１５、１３５的三室、四室，涵盖小高层、高层，价格在１４０００到１５５００元。从网签查询来看，张马屯片区一二期Ｃ６－１地块有３７５套住宅未网签，Ａ３地块有３１４套住宅未网签，Ａ４地块有１８２套住宅未网签，Ａ８地块有３１３套房源未网签，Ａ７地块公示的三栋住宅来看，有２２２套未网签。据悉，其去年拿下多个地块，目前还没入市。
从采访来看，片区内的城投瑞马国风和银丰御玺也有不少房源待售，处于销售不过半的状态。业内人士表示，张马片区目前是济南东部片区供应的担当，总量来看还是以刚需为主，但是改善开始入市，满足片区内改善人群的需要，未来该片区短期不会出现房源短缺问题，购房者可以慢慢选择，如果小区域内住宅销售完毕，周边新东站和济钢也会接棒房源供应。
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