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济南南城:楼盘分化明显,改善门槛再提高 - 凤凰网房产济南
记者慕鹏毕建军提起济南南部,大家首先想到的就是其优质的自然环境和“好学区”,凭借“教育”标签以及天然的生态,再加上济南快速路网建成交通便利,使得南城成为不少改善群体的理想置业区域 -来自凤凰新闻客户端
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济南南城:楼盘分化明显,改善门槛再提高

凤凰网房产济南站
2023-01-25 10:02

记者 慕鹏 毕建军

提起济南南部,大家首先想到的就是其优质的自然环境和“好学区”,凭借“教育”标签以及天然的生态,再加上济南快速路网建成交通便利,使得南城成为不少改善群体的理想置业区域。记者踩盘调研发现,相比较其他楼市热点区域,济南南部的新增项目并不多,改善房源依然是主力,区域内楼盘品牌、销售分化也表现明显。

在售房源布局分散

产品力品牌力差异大

近几年,南部片区的供地一直比较稀缺,在2022年济南的四批集中土拍中,市中区土地成交不足25万方。这也决定了片区内的入市新盘数量一直屈指可数。自2013年以来,南城相继入驻鲁能、中海、华润、绿地、融汇、万科等房企。如今中海国际社区、华润公元九里、融汇爱都等都已经清盘,目前在售的有领秀城的樾系组团、绿地澜庭公馆、市中万科城、蓝石缘溪堂、中电建国誉茂山以及中博·锦雲原著等主打改善产品项目,但是各项目位置相距较远,品牌力、产品力差异大,分化明显。

记者踩盘了解到,目前片区内供应体量主要集中在鲁能领秀城和市中万科城两个项目,部分楼盘则已进入尾盘状态。“目前还有30多套房源,主要是一些187平米的大户型。”中电建国誉茂山相关负责人表示,项目于2021年初首开,作为主城区纯改善楼盘,如今房源已经所剩无几。同样在2021入市的蓝石缘溪堂,规划4栋洋房、4栋小高,根据济南住宅与房地产信息查询平台显示,目前可销售住宅254套,网签套数为84套。城投瑞马禧悦项目则显得更加落寞,自2022年4月入市至今,济南住宅与房地产信息查询平台显示网签数量为17套。“在同一优质地段里,大品牌的楼盘会更容易被市场接受。”业内人士解释道,相比较万科、鲁能,在这个区域内,蓝石、城投瑞马品牌传播力有限,市场声音不足,竞争力明显处于下风。

据悉,鲁能领秀城目前还有最后一个地块在开发,“我们刚刚开盘推出了槿樾(H1)地块5号楼、楠樾(H2)地块1号楼,共计162套房源。”据置业顾问介绍,这两个分别是16层和17层小高层,均价在24000-26000元/平米之间,“加上其他两个地块组团,一共有25栋楼,户型面积从96-187平米都有,可以满足不同置业人群需要。”

位于南北康片区的市中万科城2022年入市以来表现也颇为抢眼。“整个项目是分四期来建设,目前在售的是一期和二期的产品。”市中万科城的置业顾问表示,洋房产品价格大概在29000元/平米,但能挑的房源也不多了。

此外,2021年6月入市的绿澜庭公馆目前大约还有400多套房源,毛坯售价17000-19000元/平米,其A2地块的高端系产品——海珀澜庭预计今年六七月份入市,目前已经有两栋楼封顶。

不少楼盘依旧限购

区域内产品不断升级

值得注意的是,相比较市场上其他区域,南城还有部分楼盘继续执行限购政策。蓝石缘溪堂、城投瑞马·禧悦、骏茂府、中电建国誉茂山以及中博·锦雲原著等楼盘,都要继续考虑购房套数限制、户口所在地、社保或个税缴存年限等问题。

“这确实对我们的销售造成了一定的影响。”某楼盘营销中心负责人坦言,济南限购政策调整之后,有不少意向客户流失了出去,还有一些地缘性改善客户选择继续留在这里置业,“为什么仅仅限购历下区和市中区,这恰恰说明二环内历下、市中两区土地、教育、住房等城市优质资源紧张,不可多得,真正想改善的人还是会选择这里。”该负责人告诉记者。

事实上,为了不断吸引购房者,南城的改善楼盘产品和配套也是在不断的进行迭代升级。从最初的领秀城高层社区到如今的麓系洋房,从华润公元九里三面揽山的全龄户型到全业态覆盖的绿地新里城,南城各项目楼盘在产品质量和配套建设方面一直在进行探索发展,市场对于改善楼盘的需求,也进一步加速推进了房企产品升级。

2022年里,市中万科城凭借“济南第三代洋房”的概念,继续在南城站稳了脚跟。济南万科公司合伙人、产品设计部门合伙人王龙飞表示,市中万科城在第二代洋房基础上再做革新,“不仅在物理居住上升级,更关注空间带给生活的舒适感,内容包括配备全龄活动场地,产品形态低密;高标准门面及酒店化大堂,营造至高归家体验;建筑、景观、户型均为大师设计;园林、装标均属国际一流水准;而由万科首创的行业11 1健康模块,则保证了充足氧气、采光,并控制噪音等。”

由济南市中城市发展集团开发建设的中博·锦雲原著项目,也将在今年3月份为片区内的高端改善置业群体提供一个新的选择。据了解,该项目位于市中区青龙山脚下,容积率为1.5,规划12栋住宅,仅有176套房源,全部是5-8层的纯洋房产品,户型分别为约182㎡、约205㎡、约248㎡。中博·锦雲原著工作人员向记者介绍时表示,该项目也是为济南楼市带来了全新的变革——打造济南首个第四代住宅,“我们在248㎡的户型上进行创新设计,将庭院花园搬到了空中,立体化地分布在楼体之上,形成了“垂直森林”的效果,这个也是我们独有的一个设计。”在价格方面,工作人员表示预计每平米会在30000元左右,这个价格和面积段,也将片区内改善置业的门槛又提升了一截。

业内人士表示,居住需求的升级推动产品需求的提升,在当下改善市场日渐火热情况下,不少房企着眼于产品品质的提升,不是在竞争红海里拼价格,而是拼“气质”,尤其是占据核心地段、优质配套的项目,价格更容易逆势上扬。“当然,有的楼盘是进行到中后期,需要精装,需要提升品质来增加项目利润,这也是品质提升后给自身带来的另一个好处,但是在当下市场下涨价的前提还是‘打铁还需自身硬’。”。(来源:齐鲁壹点)

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标签: 房地产 楼市 南部 【责编】 刘聪
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