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旅游路沿线：产品规划高端，地段优势减弱

旅游路在济南楼市发展中一直扮演着重要的角色，从“东拓”到“东强”，旅游路楼盘也在跟着不断向东。随着龙湖、绿城、仁恒进驻旅游路东段，旅游路沿线板块又迎来了新一轮的购房热潮。依托靠山自然环境，楼盘产品多以小高、洋房、叠拼等改善项目为主。值得一提的是，旅游路开发一路向东，地段优势明显减弱。

旅游路沿线

公认的“富人居住带”

从２０００年到２０２０年，二十年时间，济南旅游路在城市发展规划中一路向东，从千佛山脚下到开元片区、舜耕路片区，再到奥体、龙洞、汉峪片区，然后发展到今天的港沟、章锦、神武片区，旅游路也成为楼市中网红片区。

２００５年，旅游路通车，千佛山片区也开始被开发，代表楼盘有国华东方美郡等；到２００９年全运村时代，代表产品就是海尔绿城全运村；再到近些年龙洞片区、奥体片区，有了名悦山庄、大华紫郡等产品；随后，城市继续向东，旅游路也继续往东，汉峪片区聚合了龙湖、保利、金科等房企。

旅游路沿线地块是众房企聚焦之地，区域概念也被各个房企拿捏的很到位。２０２０年之前，旅游路成为整个济南楼市产品更新最快、体验感最强的区域。不过随着项目的减少，以及位置的一路东移，加上奥体ＣＢＤ片区、高新核心区等热点片区的崛起，旅游路近两年的热度有些下降。

目前在售项目各有特色

地段优势明显减弱

目前，旅游路沿线在售项目并不多，记者主要探访了绿城·春月锦庐、龙湖·青云阙和铁投仁恒河滨城。

首先是纯新盘铁投仁恒河滨城。项目位于港沟片区，由仁恒和铁投合作开发建设。目前项目营销中心已经开放。

铁投仁恒河滨城项目共６宗住宅地块，容积率１．３—２．４。从售楼处沙盘也可以看出，整个项目以洋房为主，还有几栋１７层的小高，后期还会有叠拼和联排产品，户型在２１０－２４０平米之间。

项目目前已经公示了首批住宅产品，为１４２平、１７５平、２１５平、２５９平。

首次开盘的是位于凤鸣路西侧的Ｂ１、Ｂ２、Ｂ３组团，预计２月中下旬首开，目前价格未定。据置业顾问介绍，项目的竞品是保利臻誉、中建云镜等项目，根据这个定位，大概的价格也能估算出来了。

仁恒一向喜欢选择城市核心区域做高端精装项目，铁投仁恒河滨城首次开盘的洋房户型依旧是精装，通过样板间展示来看，此次精装与之前变化不大。与仁恒其他项目来比，河滨城有着“高压线、高铁线、高速路”等地段“硬伤”。

从铁投仁恒河滨城沿着旅游向东，过了绕城高速就到了神武－章锦片区。绿城春月锦庐于２０２２年５月面世，项目规划了１７栋楼，其中１栋楼公共租赁住房，不对外销售。对外销售的１６栋楼，１４栋１８层的，２栋１７层的，一共１１４４套房源。

春月锦庐楼间距３９－４７米，楼间距不算小，但由于楼栋的交错排布方式依旧导致产生了较多的居住公寓。项目最小户型１１２平，最大户型１７４平，以１２７和１４２平户型为主力户型，占比接近８０％。

据置业顾问介绍，整个项目的定位是首改客户，成交的客户也多数是在汉峪金谷附近上班。目前项目的均价在１７０００左右，１７０平的户型价格逼近２００００元。目前，春月锦庐的会所和实景示范区已经开放。

龙湖青云阙也是２０２２年上半年入市，是龙湖在济南旅游路上的第四部作品。项目是一个纯低密的改善楼盘，规划１２栋楼，全部是１０－１１层的低密洋房，户型区间为１２０－１５０平米，依旧采用了龙湖的大面宽户型设计，户型面积段比较“亲民”。为了满足更多高端需求，还有一楼带院，顶楼跃层　露台的设计。近期，项目还推出了“五联屏别墅”，在一定程度上实现了大平层视野尺度与别墅空间尺度的结合，属于市场稀缺产品，所以也得到了较高的关注度。

目前，龙湖青云阙均价１６８００元／平米，大平层在１９０００－２３０００元／平米。

虽然这三个项目都处于旅游路，但都处在绕城高速附近，距离市区较远，地段优势并不明显。有业内人士坦言，“高端改善产品除了产品自身价值外，地段是很重要的一个考量因素，就像旅游路金茂府产品不错，但流量一直不高，主要原因就是位置。”

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