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西客站片区：楼市版图扩容，刚需改善区域分化明显

记者　高茹　樊瑞琳

经过十余年的发展，济南西客站片区配套日渐完善，产业待崛起。山东省会大剧院、山东省科技馆、济南市三馆撑起片区文化休闲配套；西客站交通枢纽、济南地铁１、２号线以及在建４、６号线撑起片区交通配套；弘阳广场、印象济南以及未来龙湖天街、万达广场补齐了片区内的商业配套短板。

随着配套的日臻完善，片区楼市也不断扩容。记者探访发现，西客站片区主要分为三个组团，西客站核心区、王府庄片区以及国际医学中心片区。片区内主要在售楼盘包括龙湖天越、天风锦都、海信时代城、建发玖熙府、博睿城以及中建大学里等。多以毛坯为主，主打刚需、刚改产品，区域内在售楼盘户型面积以小户型为主，多在９５－１２０平米左右，均价１２０００元／平米；也有少量高端改善户型面积段在１５０－２４３平米，均价从１５０００－２３０００元／平米不等。

西客站核心区：

占据优势位置，产品类型偏改善

西客站核心区文化休闲资源、商业资源以及交通配套都可以说是西客站片区内最好的，目前片区内主要在售楼盘为龙湖天越、天风锦都以及腊山御园·山上和杨柳春风别墅项目。

作为西城首个ＴＯＤ项目，龙湖天越２０２１年１２月拿地，２０２２年６月开盘，目前去化率达到６０％。项目一共１３栋住宅，其中两侧５栋２３－２７层高层，中间７栋１７层小高层、１栋１２层小高层，两侧高层为毛坯交付，中间小高为精装交付。户型面积１１５－２１９平米之间，均价１６０００－２３０００元／平米。其中１８９平米已售罄，２１９平米可选楼层已不多，现在主推的是位于项目东侧的２号楼以及３号楼，１１５平米、１３０平米的高层户型，均价在１６０００元平米左右。龙湖天越南侧一街之隔就是龙湖天街，配套资源优势明显。

天风锦都位于青岛路以北，与龙湖天越同期拿地，２０２２年１０月开盘，产品定位高端改善产品，整个社区共１１栋楼，以１５－１６层小高层产品为主，常规户型面积段１４３－２２４平米，其中又以１８０平米和２２４平米四室户型产品为主，顶层多为顶跃产品，面积在２７０平米左右，底层存在部分变异户型，面积在１１８平米左右。

天风锦都目前在售首开１号楼１４３平米户型和３号楼１６５平米户型，其中１４３平米的户型做成了比较舒适的三室两厅两卫，每个房间的都比较方正。

除了上面两个比较新的楼盘，片区内还有腊山御园·山上以及杨柳春风作为高端别墅产品的代表。腊山御园·山上为靠山近水的法式庭院别墅产品，依托比较稀缺的自然环境以及鲜明的项目特色，在别墅市场上也是备受关注，腊山御园·山上目前在售户型为２４０－４２０㎡法式院落别墅以及５００－７６８㎡定制别墅产品，总价１０００万／套起。

杨柳春风产品类型比较丰富，涵盖中式合院、洋房、小高层、高层住宅等多种物业形态，在售面积１３０－２２４平米洋房、高层产品以及２２６－４８０平米的中式合院别墅，高层均价１４０００－１５３００元／平米，小高层均价１７０００元／平米，洋房均价１９０００－２３０００元／平米，别墅产品７６０－１３００万／套。

王府庄片区：

主打刚需产品，地铁上盖物业是亮点

王府庄片区位于经十路以南济南西王府庄，在济南绕城高速之外。在２０２１年５月２４日的土拍中，王府庄地铁站附近共４宗地块出让，包含３宗居住用地、１宗商业用地，这是济南首次打出地铁上盖的概念进行土地拍卖。其中，Ａ地块在地铁停车场上盖，其余三个地块在地铁上盖的正南方，也就是现在的海信时代城，以及南侧的建发玖熙府、海信时代城·观悦。王府庄站作为地铁１号线以及２号线的换乘站，周边居民可以坐享地铁出行红利。

海信时代城规划３栋１８层小高层、８栋１１层洋房、２栋７层洋房，共７２８套房源，容积率１．４，均为毛坯。２０２２年１２月首开，首开１号楼１８层小高层，一梯两户，边户为１０５平三室，中间户为１０８平三室，所有楼层一口价８２９９元／平，这个价格对于刚需群体来说非常友好，交房时间在２０２５年。需要注意的是，该地块共有１１套居住公寓，其中１０套位于１号楼。

海新时代城南侧是建发·玖熙府，该项目共规划有１２栋楼，容积率２．８，包含８栋１８层小高、１栋２３层高层、１栋２４层高层和２栋２６层高层，共有２５套居住公寓。目前主推３栋高层产品，户型包括９９平米三室两厅一卫和１１７平米三室两厅两卫户型，这两种户型在整个项目所占比例达到四成以上，均价１００００－１１０００元／平米。此外在售１８层小高层产品，户型面积１３０平米、１４３平米，均价１２０００—１３０００元／平米，交房时间在２０２４年底。

建发玖熙府南侧为海信时代城观悦，项目规划９栋１８层小高层，共７１７套房源。其中，２＃楼、３＃楼、８＃楼、９＃楼为精装，其余楼栋为毛坯。目前在售１＃楼、７＃楼，毛坯交付，均价１２５００元／平左右，户型面积为１０４平米、１０６平米、１０８平米、１１７平米。

目前来看，王府庄片区最具优势的配套是轨道交通配套，但是商业以及休闲文化资源目前还是要去到更远一点的省会大剧院、弘扬广场附近，周边比较荒凉。根据目前的规划，教育资源也比较薄弱，这三个楼盘所在的区域仅规划一所１５班制幼儿园，但就目前规划总户数来看，并不能满足片区内总体需求，部分生源需要外溢到其他学校。总体来看，王府庄片区的配套设施未来还有很大提升空间。

国际医学中心片区：

中建大学里二期产品偏改善，博睿城户型定位刚需

国际医学中心片区整体发展定位是国际智慧医学城、绿色健康示范区，规划了医疗硅谷、生命科技创新产业园区、生态康复颐养示范区、智慧生活实践区四大板块。

该片区内在售楼盘主要是金地博睿城和中建大学里。

金地博睿城２０２１年５月拿地，随后联合保利、电建两家房企，共同开发了博睿城项目。项目同年１２月开盘，目前在售一期产品，包括３栋小高层和５栋洋房，小高层均价１１０００元／平米左右，洋房均价１２０００元／平米左右。除４号外，所有楼栋均已在售，户型面积包括９７㎡、１１２㎡和１２９㎡。博瑞城比较有亮点的户型是９７平米的三室两厅两卫，因为该户型所在楼栋１、、２、３号楼为１５－１８层的小高层产品，公摊在１６％左右，得房率比较高，居住舒适性也比较高，作为刚需户型，比较受在周边工作的、刚毕业的年轻人的青睐。

中建大学里位于金科博睿城南两公里左右，紧邻山东第一医科大学，目前一期高层产品基本售罄，还要部分小户型产品在售，二期为１８层的小高层户型，户型面积１３０－２５２平米，均价在１２０００元／平米左右，容积率２．１５。相较于金地博睿城，中建大学里的客户定位更加清晰，主要为医科大学的老师和教授，以及周边医疗单位的医生，而且中建大学里周边有在建的４号线、６号线地铁线路，未来出行更方便，大学里相对于博睿城更靠近西客站核心区，可以更便利的享受配套资源。

根据规划，国际医学中心的主要任务是“产学研”，产业为主，服务为辅。尤其像博睿城所在板块，定位是生命科技创新产业区，基本以高端医疗产业为主，并不适合普通购房者，而更适合产业人口选择。还有一部分人考虑在这个片区内置业是看中了片区内的高端医疗资源，但是像树兰医院是民营医院，质子中心一个疗程的费用也是比较高昂的，可能并不是刚需群体能负担的起的。片区内除了已经交付使用的项目，整体还是比较荒凉的，缺少基本的生活配套和居住氛围，未来发展完善还需要较长时间。（来源：齐鲁壹点）

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