2023年上半年即将结束,济南楼市在经历了年初需求集中释放之后,大部分区域继续进入横盘状态。与东部新城核心区销售热度形成鲜明对比的,是主城区部分楼盘的“挣扎求生”。
这些楼盘一般处于主城区内,拥有成熟配套环境的同时,也存在周边城市界面老旧、道路狭窄、紧靠铁路等不利因素,加上企业与就业群体的东移,这些楼盘的销售数据并不乐观,尤其是在没有价格优势和强品牌、产品支撑的时候,“卖地慢”、“卖不动”似乎就是命定的结局。
近期,主城的高铁熙悦府被爆大量房源处于抵押状态,让这个处于历城老城区的项目处于舆论漩涡中。
真“售罄”还是假“售罄”?
通过小编实地探访,高铁熙悦府营销人员对外称一期多栋楼已经售罄,目前在售的仅有2-3栋楼,项目沙盘中,11号楼、15号楼、16号楼均已贴上了售罄的小标识,仅从置业顾问和现场沙盘标注来看,会觉得这个项目卖的很不错,好多房源都卖了。
现场沙盘标注的“售罄”楼栋
但从济南市住宅与房地产信息网数据来看,标注售罄的三栋楼均有房源未网签,尤其是16号楼,64套住宅房源中,仅网签了6套,网签不足10%,15号楼的64套房源中也有29套未网签。如果说网签会有一定延迟性,那已“售罄”的16号楼不到10%的网签量不免让你怀疑,高铁熙悦府的房子是真的“售罄”了还是人为制造的“售罄”假象?
2019年,济南市住房和城乡建设局、济南市市场监管局曾联合发布《关于进一步规范商品房销售广告和宣传活动的通知》,通知中规定:现场销控进度表宣传公示的已售房源、未售房源的具体房号应真实准确,不得给购房人提供虚假销售信息。
大量房源处于抵押状态
另外上述售罄楼栋中,确实存在大量抵押状态的房源,尤其是14号楼,整栋楼都处于抵押状态,这与之前被爆出项目大量房源处于抵押状态的事实吻合,只是上周项目被爆出的房源处于抵押不可网签状态,如今已经变更为抵押可网签的状态。虽说高铁熙悦府是国企平台开发的项目,资金实力应该更值得信赖,但这一番操作下来,也不免让大家“拔草”了。
上周五时,抵押房源还处于抵押不可网签状态
如今房源处于抵押可网签状态,但仍是整栋楼处于抵押状态
地段尴尬
一边拥有主城成熟配套 一边铁路、厂房环绕
与小编开头提到的主城楼盘困境相同的,高铁熙悦府项目也处于这种“地段”尴尬中。
项目位于北园大街南侧、胶济铁路北侧,原地块为铁路货场,从地理区位看,项目周边的配套相对成熟,距离洪楼商圈、全福立交商圈等区域都比较近,周边还有七里堡市场、山大二院等配套,生活便捷度很高,这算是主城很多楼盘的共性优势:配套成熟、生活便捷、有烟火气。
但同样是这个地理区位,也存在很多弊端。
狭窄的小路
小编去项目是从南全福街进入了,这是一条斜着的双向车道道路,电动车、机动车都在一个车道上,南侧是项目工地、北侧是德馨斋的老厂房,道路十分狭窄,未来高铁熙悦府1000余户房源交付,未来通行压力非常大。
另外项目南侧紧挨胶济铁路,这是最大的硬伤,最明显的就是列车过境带来的噪音影响,灰尘也会被列车带起的风吹向房间,所以大家看到距离铁路近的房源都会比其他房源便宜很多。另外受到胶济铁路的影响,虽然项目看着距离南侧洪楼商圈等区域直线距离很近,但往南去开车只能绕行历山路等主干路,因为部分向南的直行道路都是从铁路桥洞下穿过,仅能电动车、自行车等车辆通过。
再者,项目周边的城市面貌很一般,对面既是德馨斋的老厂房,南侧是铁路、北侧是北园高架,整体观看很一般。对于非地缘性客户来说,大家买房时不妨在周边转一圈,真实的体验一下交通条件、感受一下区域面貌,再决定是不是下手买房。
从目前的网签数据看,项目看盘半年时间内,300多套房源共计网签了不到35%,从网签数据也能看出高铁熙悦府目前的销售困境。